Le logement social est de plus en plus indispensable dans un monde où les inégalités se creusent, où la proportion de personnes en dessous du seuil de pauvreté augmente, où l’immobilier est plus difficilement accessible compte tenu du renchérissement du foncier et de la construction, de la diminution de prêts bancaires et de l’augmentation des taux.
Les bailleurs sociaux ont donc un rôle majeur à jouer dans le logement des populations les plus précaires et les plus démunies. Mais aujourd’hui, ils sont confrontés à des défis nouveaux : l’explosion de la demande, la nécessité de gérer un parc déjà conséquent mais obsolète, l’obligation de rénover des bâtiments vétustes et d’adapter les logements au réchauffement climatique pour diminuer l’empreinte carbone, …
Ils sont aussi dans l’obligation de construire de nouveaux logements ; mais, si leur nombre est de toute façon insuffisant, ces logements doivent malgré tout être en lien avec une demande qui évolue, tant sur le plan sociologique (modification des formes familiales par exemple) que géographique (désaffection pour certaines zones).
Prévoir les constructions de demain passe ainsi par des simulations basées sur une analyse poussée du tissu urbain comme de la population, évidemment en lien avec le caractère géographique des futurs immeubles.
I/L'analyse géographique du logement social
1/ Les bailleurs sociaux dans l’obligation d’intervenir sur plusieurs fronts
Indispensable au logement des plus vulnérables, le logement social doit faire face à de nombreux changements. Les bailleurs doivent donc s’investir sur plusieurs fronts en même temps :
- La nécessité de rénover des appartements vétustes;
- L’obligation d’améliorer l’efficacité énergétique des logements ;
- Suivre les contraintes gouvernementales; ainsi, la ministre déléguée chargée de la ville a demandé dernièrement aux bailleurs sociaux de mieux entretenir les parties communes des immeubles dans les quartiers en politique de la ville. Sinon l’abattement de 30% sur la TFPB (taxe foncière sur les propriétés bâties) pourraient leur être retirée.
- Continuer à construire de nouveaux logements pour faire face à une demande grandissante.
Face à ces multiples objectifs qui nécessitent tous des moyens financiers importants, las bailleurs sociaux doivent arbitrer. Une des conséquences est que la construction des biens neufs n’est plus du tout suffisante pour faire face à la demande. Le marché est donc bloqué : l’excès de demandes conduit les occupants de logements sociaux à rester dans celui qu’ils occupent même s’il ne convient plus pour ne pas risquer de ne pas être relogés. De même les personnes qui auraient auparavant pu accéder à la propriété en sont désormais empêchées avec la hausse des taux d’intérêt et les difficultés pour obtenir un crédit. Ils continuent donc à occuper leur logement.
2/ Des efforts de construction insuffisants
Non seulement le nombre de demandeurs de logements sociaux augmente mais en plus les mises en chantiers de nouveaux programmes ne suivent pas les objectifs fixés. Ainsi un objectif très ambitieux de 250 000 nouveaux logements sociaux sur 2 ans avait été donné en 2021 ; il n’a évidemment pas été atteint, les mises en chantiers étant plus proches de 85 000 logements par an, soit un déficit de 80 000 logements neufs sur 2 ans.
Non seulement aujourd’hui la construction ne suit pas les objectifs fixés, mais à l’avenir, la situation ne va pas s’arranger : les spécialistes estiment qu’on tournera autour de 66 000 logements neufs annuels à partir de 2030 compte tenu du contexte économique, du renchérissement des matériaux de construction, mais aussi des choix que devront arbitrer les bailleurs sociaux entre rénovation dans l’ancien et construction neuve.
Pourtant, les besoins en logements sociaux neufs dépassent largement les mises en chantier : d’après Emmanuelle Cosse, présidente de l’Union sociale pour l’habitat, “‘il faudrait produire chaque année environ 198 000 logements, soit du logement neuf, soit du logement que l’on fait dans des bâtiments existants”.
3/ L’équation complexe de l’offre et de la demande
S’il existe déjà un problème sur les chiffres bruts de logements sociaux disponibles, s’ajoute une difficulté d’adéquation entre l’offre et la demande. Certaines zones géographiques subissent une désaffection certaine alors que le nombre de logements y est important.
Le type de logement est aussi une difficulté : des changements sociétaux sont intervenus qui influent sur le nombre de pièces demandées : moins d’enfants, développement des familles monoparentales, vieillissement de la population, importance du nombre d’étudiants, …. On constate donc un intérêt croissant pour les petites surfaces.
Les bailleurs sociaux doivent ainsi faire face à une demande croissante en nombre, mais ils doivent aussi tenir compte de la réalité sociale pour construire (ou rénover) des logements en lien avec la demande en termes de typologie de logements.
II/Le géomarketing : un outil puissant pour prévoir les développements immobiliers de demain
1/ l’importance de l’analyse de données
Compte tenu des nombreuses contraintes qui pèsent sur eux, les bailleurs sociaux doivent gérer au mieux rénovations et constructions. Comme on l’a vu dans l’article 1 (lien), les bailleurs peuvent s’appuyer sur de nombreuses données internes (spécificités des logements, caractéristiques des locataires, fournisseurs, prestataires, concurrents, …). C’est ce qu’a fait Angers Loire Habitat, qui cartographie son patrimoine locatif.
Ces données ayant toutes un caractère géographique, on peut facilement les représenter sur une carte pour faire apparaître des faits cachés concernant le parc de logements, les attentes des résidents, les chantiers de rénovation, les travaux d’entretien courant, …
Si les données sont importantes pour comprendre le présent, elles le sont tout autant pour appréhender l’avenir ; les bailleurs sociaux peuvent ainsi analyser où il est important d’implanter de nouvelles constructions.
2/ Comprendre l’environnement et le tissu socio-économique.
En analysant leurs propres données, les bailleurs sociaux peuvent déjà obtenir des informations majeures : immeubles avec le plus d’appartements libres montrant un désintérêt pour le quartier, taille et structure des appartements les plus occupés (pour en déduire le type de demandes et le corréler au positionnement géographique), constitution des familles, ….
Mais pour définir au mieux où implanter leurs futures constructions, les bailleurs doivent prendre en compte l’environnement ; il s’agit de comprendre le quartier et d’analyser ses forces et ses faiblesses pour de potentiels locataires et construire de nouveaux logements au meilleur endroit.
Pour ce faire, il faut recenser :
- Les commerces et leur type
- Les services publics
- Les transports en commun (bus, tram, métro, …)
- Les différentes dessertes (routes, pistes cyclables, gares, …)
- Les écoles, collèges, lycées et autres structures de formation
- Les médecins avec leur spécialité et le paramédical, les hôpitaux et cliniques
- Les équipements sportifs et de loisir
- Les entreprises du territoire avec leur taille
- …
On a ainsi les éléments de valorisation du patrimoine (écoles, stades, gymnases, police, …), mais aussi les éléments pouvant constituer des nuisances : antennes de communication, voies routières telles que périphériques, … On obtient une photographie du quartier à un instant T. Et comme toutes ces données ont une composante géographique, il est alors possible de les cartographier pour les comparer avec les données internes du bailleur social.
Il faut encore dresser un portait socio démographique du territoire : structure de la population : nombre d’habitants, âge, structure familiale, niveau d’étude, revenus, catégorie socio-professionnelle, taux de chômage… Comme ces données sont consultables à différents niveaux géographiques, on peut les visualiser sur une carte avec toutes les autres et avoir ainsi un portrait exact du territoire. La solution Articque de ChapsVision est parfaitement adaptée à ce type de représentation, d’autant plus qu’on peut facilement trouver les données d’un quartier grâce aux bases d’Articque DataMarket (données socio démographiques, données sur les entreprises, ….).
3/ Analyser les évolutions dans le temps
On l’a vu, saisir un instantané d’un territoire est tout à fait possible. Mais pour comprendre son fonctionnement réel, il est nécessaire de conduire une analyse dans le temps. C’est ainsi qu’on peut le mieux appréhender un territoire, voir quelle va être la tendance pour la demande de logements et quels critères sont importants en termes de taille, constitution des appartements, …
Les données d’Articque DataMarket dont nous avons déjà parlé sont disponibles suivant différents millésimes ; en les utilisant, les bailleurs sociaux peuvent voir émerger des tendances en termes d’évolution de la population (par exemple vieillissement, changement de typologie, de CSP, évolution du taux de chômage, …) et de vie de quartier (ouvertures ou fermetures de commerces et services publics, d’entreprises, …).
Articque DataMarket propose également une base Immobilier France qui apporte de nombreuses données essentielles aux bailleurs sociaux : permis de construire, montant des transactions immobilières, caractéristiques de tous les logements sociaux, …
III/Construire de nouveaux logements en adaptant l’offre à la demande grâce aux simulations
1/ Des simulations pour déterminer le meilleur emplacement
Grâce aux analyses géodécisonnelles d’Articque by ChapsVision, les bailleurs sociaux comprennent la réalité d’un quartier, en y positionnant toutes les données de leur CRM ainsi que des données externes.
Articque by ChapsVision offre la possibilité de représenter les résultats dans un Atlas cartographique, facilement partageable et qui permet de zoomer à différents niveaux de précision.
Ils peuvent aussi positionner sur cet Atlas les zones faisant apparaître des géorisques (inondation, aléas sur le retrait-gonflement des argiles, feux de forêt, sols pollués…), de plus en plus importants avec le réchauffement climatique et qui peuvent avoir un impact majeur au moment de sélectionner un terrain pour une construction.
Les bailleurs peuvent donc prévoir différents lieux pour implanter leurs futures constructions en fonction des réalités du terrain et de la demande en logements sociaux. Articque by Chapsvision leur permet de mener des simulations en tenant compte de toutes les contraintes analysées afin de retenir la meilleure solution, c’est-à-dire celle qui combine une demande de la population, un emplacement stratégique cohérent avec le territoire et les données locales du marché immobilier et des contraintes financières acceptables (par exemple coût de construction majoré en cas de terrain difficile).
2/ arbitrer entre rénovation et construction
Avec les simulations, les bailleurs sociaux peuvent prendre des décisions éclairées pour implanter leurs nouvelles constructions aux meilleurs endroits compte tenu de nombreuses contraintes.
Ils peuvent ainsi mettre en place des actions et arbitrer au mieux entre obligation de rénovation et nécessité de construction, qui nécessitent tous deux un engagement financier majeur.
C’est aussi un moyen de tenir compte de la demande : présence d’étudiants si le tissu des écoles et universités est important à proximité, population senior obligeant à proposer des équipements spécifiques (ascenseur obligatoire par exemple), familles monoparentales ayant besoin de plus petites surfaces, …
Les bailleurs établissent un plan de développement en lien avec la réalité du territoire et pourront par la suite déterminer au cas par cas les résultats de leur politique de construction de logements neufs.
3/ Et demain ?
A plus long terme, les bailleurs sociaux devront se pencher sur les nouvelles façons d’habiter qui apparaissent pour l’instant dans le logement privé, et qui proposent de vivre ensemble différemment. C’est le cas par exemple d’immeubles avec mise en commun de pièces telles que chambres d’amis, laveries avec plusieurs machines à laver (pour éviter que chacun ait la sienne dans son logement), ateliers de bricolage (en partant du même principe, inutile d’avoir une perceuse dans chaque appartement) et des espaces communs pour discuter des projets et favoriser la convivialité. Cette nouvelle manière de vivre fait la part belle à la sociabilité et l’entraide : l’immeuble acquiert une vie propre en plus des vies existant derrière les portes closes des appartements.
La sociologie de la population (vieillissement, augmentation importante du nombre d’étudiants, paupérisation) va aussi conduire à revoir la manière d’habiter : les logements intergénérationnels et solidaires se développent et les bailleurs sociaux devront tôt ou tard tenir compte des nouveaux désirs de ces locataires en puissance.
Enfin, en termes de construction, ils devront trouver des solutions pour avoir accès à un foncier de plus en plus onéreux, répondre à des normes environnementales de plus en plus contraignantes et proposer des architectures cohérentes avec le goût du moment. Il ne s’agit plus de répondre à un mal logement endémique par la construction de tours et barres ayant depuis montré leur caractère nocif mais de proposer des constructions architecturalement adaptées aux nouvelles façons d’habiter.
IV/ Mettre en avant ses actions
1/ Communiquer avec les partenaires
Les bailleurs sociaux ont des comptes à rendre aux acteurs publics : collectivités locales, mairies, … pour lesquels la construction de nouveaux logements aura de nombreux impacts.
Il est donc nécessaire de communiquer avec toutes les parties prenantes de manière compréhensible pour favoriser les collaborations en vue de la réussite d’un projet. L’observatoire territorial, basé sur un Atlas d’Articque by ChapsVIsion, est un excellent moyen d’information :
- Il est facile d’accès pour les utilisateurs ;
- La carte est un support clair et visuel, facilement compréhensible ;
- On y représente différents indicateurs à différents niveaux géographiques et on peut choisir de zoomer ou de suivre un indicateur particulier ;
- Il permet de comparer différentes options ;
- On peut dresser un diagnostic et suivre l’évolution d’indicateurs dans le temps,
- Il est facilement duplicable s’il y a plusieurs projets à présenter et facilement modifiable en cas d’ajustements ;
- Il est adapté au suivi de projet ;
- …
L’observatoire territorial permet donc de synthétiser de très nombreuses données internes et externes pour dresser un portrait du territoire et comparer différentes options pour faire émerger un choix collectif cohérent compte tenu de toutes les contraintes.
Il a un deuxième avantage : il permet de suivre le résultat d’une politique de constructions : les investissements ont-ils été réalisés aux bons endroits ? Comment les logements sont-ils occupés et par qui ? Quelles modifications constate-t-on dans les communes où sont implantés les logements (ouverture de commerces par ex).
Mais au-delà des partenaires, il peut être intéressant d’informer le grand public.
2/ Informer le grand public
Dans un monde ultra connecté, la communication est de plus en plus indispensable. C’est bien ce qu’ont compris certains acteurs du logement social, qui utilisent les observatoires territoriaux comme outils d’information du grand public. Et rien n’est plus simple : il suffit juste de rendre l’Atlas disponible sur internet. Ensuite, il suffit de compter sur l’aspect visuel, l’interactivité, la circulation intuitive entre les niveaux et les indicateurs pour que le visiteur trouve l’information qui l’intéresse.
Parc immobilier, nouvelles constructions, rénovations, …. Toutes ces informations peuvent être proposées au grand public en temps réel, en mettant en avant des spécificités : nombre de logements, taille, population cible… Le bailleur social peut ainsi dresser un portrait positif de ses actions.
Seqens, par exemple, acteur du logement social en Ile-de-France, met à disposition de tous un Atlas avec ses différentes résidences.
Dans le même esprit, certaines ADIL (Association Départementale d’Information sur le Logement) informent les particuliers sur les questions relatives à l’immobilier avec un Atlas public ; c’est le cas notamment avec l’Atlas du Grand Ouest proposé en accès public par l’ADIL du Maine et Loire.
Conclusion
Indispensable au logement des plus précaires, le logement social traverse aujourd’hui une crise et doit faire face à des impératifs antagonistes. Les logements construits dans l’immédiat après-guerre et pendant les 30 glorieuses ont grand besoin de rénovation. La ministre déléguée chargée de la ville a d’ailleurs mis dernièrement la pression sur les bailleurs sociaux en les menaçant de sanctions financières s’ils n’effectuaient pas de réparations minimales dans les immeubles (portes d’entrée, ascenseurs, …). Dans le même temps, le réchauffement climatique impose de diminuer les émissions de gaz à effet de serre et donc de revoir isolation et systèmes de chauffage. Enfin, les bailleurs sociaux doivent construire de nouveaux logements pour faire face à une demande grandissante dans un système grippé : face à la pénurie, peu d’occupants d’un logement décident de le quitter alors que se reloger ou devenir propriétaire est de plus en plus difficile. On le voit, les investissements que doivent effectuer les bailleurs sont importants et multiples. Il est donc indispensable de prendre les bonnes décisions, notamment en matière de constructions, pour que les logements répondent à une demande en constante évolution et se situent au meilleur endroit. L’analyse de la dimension géographique est certainement le meilleur moyen de replacer les immeubles dans leur contexte territorial, que ce soit en termes d’équipements, de commerces, de typologie de population, etc, pour que les occupants soient contents de les occuper. Car la satisfaction des locataires doit aussi être une préoccupation des bailleurs sociaux…
