Le logement social, et en conséquence les bailleurs sociaux qui le gèrent, est aujourd’hui en prise avec de nombreuses contradictions. S’il permet toujours à de nombreuses familles défavorisées d’accéder au logement, il doit faire face à une demande croissante compte tenu de la paupérisation d’une partie de la population quand, dans le même temps, la dette des bailleurs et leurs obligations de rénovation d’un parc ancien et dépassé ne leur permettent pas de construire autant que nécessaire.
Car au 1er janvier 2024, la France compte 5,4 millions de logements locatifs sociaux dont beaucoup sont implantés dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville (en 2024, 150 000 de plus que ceux définis en 2015, soit une importante augmentation de 10 %). Ce sont dans ces quartiers qu’on trouve les immeubles les plus anciens et les plus grands, et les populations les plus pauvres et les moins mobiles. Mais la demande se développe partout et le temps d’attente avant de se voir attribuer un logement explose.
Pourtant les bailleurs sociaux ne construisent pas assez de nouveaux logements pour faire face à la demande dans un marché où la hausse des taux d’intérêt pour les prêts immobiliers empêche de nombreuses familles d’accéder à la propriété, les contraignant à rester dans leur logement, grippant un peu plus le système. Et les bailleurs sociaux doivent en même temps rénover et valoriser leur parc vieillissant.
L’allocation de ressources au bon endroit et au bon moment, des interactions de qualité avec tous les intervenants du système (locataires, institutionnels, entreprises pour la rénovation, …) sont donc des points de passage obligés pour que les bailleurs sociaux puissent remplir au mieux leur mission. Mais de nouveaux outils spécifiquement adaptés leur permettent désormais d’avoir une vision complète de leur patrimoine immobilier, sans oublier la prise en compte d’un aspect différentiant : la dimension géographique.
I/ Gestion du parc immobilier : complexité et enjeux
1/ Des aspects variés, des contraintes nombreuses
Gérant la plupart du temps un parc conséquent de logements, les bailleurs sociaux doivent prendre cet aspect très au sérieux. Il ne s’agit en effet pas seulement de suivre les différents immeubles et logements qu’ils contiennent ; il faut aussi prendre en compte les locataires et des aspects spécifiques à l’immobilier : entretien des bâtiments, travaux (internes aux appartements ou propres à un immeuble), contraintes légales (typologies de logements en fonction des ressources et plafonds réglementés de revenus pour les locataires, travaux obligatoires en lien avec le réchauffement climatique, …).
La gestion du parc immobilier nécessite donc de suivre des données dans 5 grands domaines : l’immobilier proprement dit, l’occupation des logements et les relations avec les locataires , les travaux liés à la vie courante (ascenseurs, fuite d’eau dans un appartement, …) et l’aspect juridique (implantation sur le territoire et contraintes dues au Plan d’Occupation des Sols, obligations réglementaires telles que plafonnement des loyers, plans pluriannuels de travaux, …). S’ajoutent également les géorisques (inondation, aléas sur le retrait-gonflement des argiles, feux de forêt, sols pollués…), de plus en plus importants avec le réchauffement climatique.
2/ S’intéresser à la composante géographique ?
C’est dire si les données sont nombreuses ! Les bailleurs sociaux doivent donc se pencher attentivement sur les solutions qui leur permettent de gérer au mieux ces données non pas de manière statique mais en tenant compte des évolutions temporelles (cycle de vie des bâtiments, entrée/sortie des locataires, …). La solution idéale est une plateforme unique qui permette à différentes personnes à différents niveaux d’avoir accès aux informations en temps réel : par exemple, commissions chargées de l’attribution des logements, mais aussi gardiens d’immeubles pour gérer les travaux et les différentes maintenances ou le personnel du CRC pour répondre aux sollicitations des locataires.
Parler de logement social nécessite également de prendre en compte une notion primordiale : la composante géographique. Les biens ne sont évidemment pas tous situés à la même adresse et cette seule caractéristique donne à comprendre des différences majeures : le quartier est porteur ou pas, la réhabilitation de « vieux » logements est nécessaire (notamment énergétiques en fonction des DPE), comment et où allouer des ressources, visualiser des problèmes spécifiques (par exemple, un nombre de pannes ou dégradations plus important dans un immeuble que dans le reste du parc, …).
Il convient donc non seulement de prendre en compte tous les aspects géographiques de l’activité, mais en plus de les représenter sur une carte ; on y voit d’un seul coup d’œil de nombreux éléments liés aux bâtiments mais aussi des éléments contextuels donnant à comprendre la réalité du terrain et qui seraient noyés dans un simple fichier de données. La plateforme unique de gestion doit idéalement comprendre des outils avancés de géomarketing, nécessaires à l’optimisation du patrimoine, à une meilleure occupation des logements et à une allocation de ressources ciblée. Elle doit aussi permettre d’envoyer des messages de prévention selon la nature des risques aux locataires concernés (ex : communiquer des informations aux locataires du RDC des résidences construites en zone inondable).
II/ Pourquoi les bailleurs sociaux doivent impérativement prendre en compte la dimension géographique
1/ La représentation cartographique : un indispensable
Pourquoi la représentation cartographique d’un parc immobilier est-elle si importante ? En positionnant les différents bâtiments sur une carte, on a en premier lieu une vision beaucoup plus juste du parc et de sa répartition sur le territoire couvert par le bailleur social : s’agit-il de grands collectifs anciens ? De petits immeubles ? D’habitats individuels ? De zones mixtes ? De quelles agences du bailleur dépendent ces logements ? Dans quelle zone sont-ils situés ? Quels sont les géorisques associés ?
La carte permet également de répertorier de nombreuses informations comme par exemple l’adresse exacte, l’année de construction, le nombre de logements dans un immeuble par type et superficie, des caractéristiques de l’immeuble (chauffage, présence d’ascenseur, …), les travaux réalisés dans un appartement ou dans l’immeuble, le DPE (diagnostic de performance énergétique), l’occupation des différents logements avec les loyers, le montant général des loyers d’un immeuble, ….
Le nom du gardien peut aussi être une information utile ; on peut aussi positionner sur la carte des prestataires pour les différentes maintenances (plomberie, électricité, espaces verts, …) ou des données immobilières liées au marché (prix de vente au m2 sur une zone, loyer médian, …).
2/ De nombreuses données règlementaires en lien avec le territoire
D’autres informations sont importantes à reporter sur la carte : s’agit-il de logements sociaux PLAI, PLUS, PLS ou PLI ? Derrière ces sigles, se cachent des logements à loyer modéré : les bailleurs bénéficient de financements spéciaux et doivent appliquer des loyers plafonnés définis par l’état (les logements portent le sigle du type de financement utilisé : par exemple les logements PLS sont financés par le Prêt Locatif Social)
- Les logements PLAI sont attribués aux locataires en situation de grande précarité.
- Les logements PLUS regroupent les locations HLM (habitation à loyer modéré).
- Les logements PLS sont attribués aux candidats locataires ne pouvant prétendre aux locations HLM, mais sans revenus suffisants pour se loger dans le privé.
- Les logements PLI correspondent au même type de candidat locataire que les logements PLS mais avec d’autres plafonds.
Pour accéder à ces 4 types de logement, le potentiel locataire doit montrer que ses ressources ne sont pas supérieures aux 4 plafonds réglementés et revus chaque année.
Non seulement il existe 4 types de logements mais en plus ils correspondent à des zonages spécifiques ; on voit donc immédiatement l’intérêt de la représentation cartographique pour comprendre à quel type de logement on a affaire et la zone où il est implanté. Car de cette zone, dépend le plafond de ressources qui sera appliqué au locataire potentiel : ainsi pour un appartement PLAI, le plafond varie selon 3 zones : « Paris et communes limitrophes », « Ile-de-France hors Paris et communes limitrophes », « autres régions ».
On voit donc que la gestion du parc immobilier est primordiale et nécessite des outils adaptés et prenant en compte la dimension géographique pour donner une vision juste des logements. Idéalement, il faut pouvoir zoomer sur la carte, pour aller dans le détail : voir en premier lieu l’implantation de tous les bâtiments, puis aller dans le détail, par quartier ou agence de rattachement, et finalement détailler les informations d’un immeuble (avec des fiches au clic récapitulant les caractéristiques : nombre de logements, type, surface, prix, état d’occupation, travaux à réaliser, …).
III/ Des outils intuitifs pour aider les bailleurs sociaux à gérer les différents aspects de leur parc immobilier
Les bailleurs sociaux doivent s’équiper de plateformes de gestion en ligne, intégrant la dimension géographique, permettant de faciliter les relations avec les locataires, de communiquer facilement avec eux, de suivre les prestataires intervenant sur le patrimoine, de gérer les immeubles en tenant compte de contraintes budgétaires, légales, de prévisions de travaux, …. L’objectif est d’aider le bailleur social à avoir une vision claire de l’ensemble de son activité et d’optimiser suivi et gestion.
1/ La puissance des Atlas, véritables cartes interactives
Chapsvision propose des outils complets en adéquation avec les besoins des bailleurs sociaux. Ils comprennent Articque, solution totalement intégrée aux outils de gestion et de communication clients et partenaires.
Avec Articque, on crée des Atlas, sur lesquels on représente les immeubles et d’autres indicateurs à différents niveaux géographiques, du plus petit au plus grand, allant jusqu’à l’immeuble. On peut ainsi reprendre des données sur le chauffage, ou indiquer s’il y a des logements pour des personnes en situation de handicap. Non seulement on comprend mieux l’existant mais on peut préparer l’avenir de façon plus efficace.
Pour montrer la puissance des Atlas Articque et l’utilité majeure de ces cartes interactives pour les bailleurs sociaux, Chapsvision a créé un Atlas Immobilier permettant de naviguer, pour l’agglomération de Tours, à différents niveaux géographiques (jusqu’au bâtiment), suivre différents indicateurs tels que modes de chauffage, âge du parc immobilier ou habitat social (avec de nombreuses informations à l’immeuble, et même au logement).
2/ Des bases de données adaptées à la compréhension d’un tissu urbain
Mais au-delà des données propres au bailleur social, (ses bâtiments, ses locataires, ses prestataires, …), les Atlas Articque permettent de représenter des données spécifiques à un territoire grâce aux bases de données disponibles, totalement prêtes à l’emploi. On y retrouve des données socio-démographiques (à la commune ou à l’IRIS) avec lesquelles on comprend mieux la population d’un quartier : nombre d’habitants, emploi, âge, CSP, revenus, …. Il est ainsi possible de comparer la population occupant les logements sociaux à la population générale pour en tirer des enseignements utiles à la gestion (nombre de pièces majoritairement recherchées, familles avec enfants, …).
Avec les données d’entreprises, on visualise l’implantation des différents établissements pour mieux comprendre le tissu économique ; on y trouve aussi les associations et les administrations publiques. Il est très facile alors de voir sur la carte le tissu commercial et les services publics, pour comprendre si le quartier est « vivant » et donc susceptible d’attirer des locataires.
Il existe surtout dans le catalogue de bases de données, une Base Immobilier France autour des thèmes de l’immobilier et du logement. Elle est parfaitement adaptée aux bailleurs sociaux : meilleure connaissance terrain, importance et implantations des concurrents, DPE dans une zone donnée, transactions, …. On y trouve les informations les plus à jour, issues de sources garanties.
Les bailleurs sociaux peuvent ainsi mener des analyses sur leur parc immobilier, comparer les implantations d’immeubles avec la population, comprendre les caractéristiques d’un quartier, ses commerces et ses entreprises, la typologie de son habitat (HLM, pavillonnaire, zone mixte, …). La représentation cartographique dresse un véritable portrait du territoire pour piloter l’activité avec précision et comprendre pourquoi et comment la localisation influe sur le parc immobilier.
IV/ Pourquoi utiliser un outil cartographique dans les relations avec les tiers
1/ Une aide pour faciliter les relations avec les locataires
La représentation cartographique permet en plus de visualiser et comprendre la « vie » autour des logements : par exemple, si des actes d’incivilité sont plus nombreux dans un bâtiment donné, on le visualise sur la carte et on peut consécutivement mener une action ciblée, pour résoudre les problèmes là où ils se produisent et éviter ainsi la dégradation des relations avec les locataires et possiblement la dégradation des locaux.
La cartographie est aussi indispensable pour placer les locataires au centre de la relation : visualisation des logements libres avec leurs caractéristiques pour les attribuer en fonction des profils des demandeurs, turn over, suivi des loyers et des impayés, réclamations des locataires et solutions apportées, demandes de travaux et réparations…
La visualisation aide à voir si ces demandes concernent un seul logement ou plusieurs et à prioriser les demandes en fonction de différents critères (urgence, technicien à proximité, …). Les gardiens peuvent être équipés d’une application mobile comprenant l’Atlas (consultable facilement et disponible sur différents outils). Comme ils sont souvent chargés de gérer les interventions techniques, ils ont ainsi accès aux plans avec les caractéristiques en infobulle et peuvent suivre en temps réel sur le terrain les taches à réaliser.
2/ Remplir ses obligations en matière d’entretien et d’économies d’énergie
Enfin, ces outils permettent aux bailleurs sociaux de mieux suivre le Plan Pluriannuel d’Entretien et de mieux se mettre en conformité avec la loi de transition énergétique (dont l’objectif est de proposer en 2050 un parc rénové de niveau BBC) qui les contraint à prévoir la rénovation des logements les plus énergivores (catégories F et G du DPE).
Les logements sociaux doivent répondre aux normes environnementales pour limiter les émissions de gaz à effet de serre. A une époque où le prix de l’énergie flambe, il s’agit de faire des choix et d’affecter les fonds de rénovation aux appartements qui le nécessitent le plus. En visualisant ces logements, les dépenses en énergie pour chacun d’eux et les DPE sur une carte, les bailleurs sociaux peuvent prévoir les rénovations au bon endroit. L’affectation pointue des moyens financiers est indispensable quand une étude menée entre 2016 et 2020 montre que la rénovation thermique représente environ 50 % du coût total moyen de rénovation d’un appartement.
C’est aussi une opportunité pour améliorer le confort des locataires et réduire leur facture énergétique en leur permettant de suivre en temps réel leur consommation énergétique.
Conclusion
Les bailleurs sociaux ont de nombreux défis à relever dans une société où la pauvreté augmente, où le tissu urbain change, où la manière d’investir le logement se modifie, et où le réchauffement climatique impose à tous des économies d’énergies.
Parmi leurs nombreux défis, il y a évidemment la satisfaction des locataires, qui dépend en partie de la nécessité de rénover un parc immobilier vieillissant en tenant compte des plans imposés par l’état, d’investir dans de nouvelles formes d’habitat qui s’adressent à différentes typologies de population (étudiants, retraités, …) et qui intègrent les nouvelles façons de vivre le logement (espaces communs pour les échanges, potagers partagés, …).
Ces nombreux défis sont aussi l’occasion pour les bailleurs sociaux de se réinventer ; la transformation numérique leur offre de vastes horizons, que ce soit dans la gestion proprement dite du parc immobilier, dans le suivi des travaux (grands travaux de rénovation comme intervention dans les logements) et bien sûr dans les relations avec les locataires. S’équiper d’une plateforme de gestion en ligne est donc indispensable pour faciliter les relations locataires et prestataires, « industrialiser » les communications, et gérer le parc immobilier. Cette plateforme doit proposer un outil intégrant la dimension géographique, indispensable pour comprendre dans le détail l’environnement de chaque logement, allouer les fonds de travaux ou rénovation au bon endroit et permettre la meilleure attribution d’un logement en fonction des contraintes légales (revenus plafonnés) et des aspirations des candidats locataires. Avec les solutions ChapsVision, les bailleurs sociaux ont la certitude de trouver des outils à la hauteur de leurs ambitions et de leurs défis.
